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土地・建物譲渡時の税金「譲渡所得税」



土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得などの所得と分離して計算する分離課税です。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、土地や建物を売った金額から取得費、譲渡費用を差し引いて計算します。

取得費
  • 売った土地や建物を買い入れたときの購入代金
  • 購入手数料などの資産の取得に要した金額
  • 資産の取得後に支出した改良費、設備費
建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
取得費が不明の場合、または実際の取得費が譲渡価額の5%よりも少ない場合は、譲渡金額の5%を取得費とします。
譲渡費用
  • 土地や建物を売るために支出した費用(仲介手数料、登記費用、測量費、売買契約書の印紙代)
  • 売却するときに借家人などに支払った立退料
  • 建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用など

長期譲渡所得と短期譲渡所得

土地や建物の譲渡所得は、売った土地や建物を所有していた期間によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の二つに区分されます。

長期譲渡所得
譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものを言います。
短期譲渡所得
譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものを言います。

譲渡所得の特別控除

土地建物を売ったときの譲渡所得金額の計算上、特例として特別控除が受けられる場合があります。
譲渡の種類とその特別控除額は、次の通りです。

  1. 収用などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
  2. マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除の特例
  3. 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の
    特別控除の特例
  4. 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の
    特別控除の特例
  5. 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例

それぞれの特別控除額は、特例ごとの譲渡益が限度となります。
特別控除額は、その年の譲渡益の全体を通じて、合計5,000万円が限度となります。
5,000万円に達するまでの特別控除額の控除は、上記のからの特例の順に行ないます。

長期譲渡所得税の計算方法

長期譲渡所得税額=長期譲渡所得金額(※)×15%(住民税5%が別途課税されます)

長期譲渡所得金額=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除

短期譲渡所得税の計算方法

短期譲渡所得税額=短期譲渡所得金額(※)×30%(住民税9%が別途課税されます)

短期譲渡所得金額=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除

事業用の資産を買換えたときの特例

個人が、10年以上保有した土地建物などを買換えたとき、あるいは事業の用に供している特定の地域内にある土地建物などを譲渡して、一定の要件に該当する事業用の資産に買換え、その買換資産を取得日から1年以内に事業の用に供したときは、事業用資産の買換えの特例の適用を受けることができます。

この事業用資産の買換え特例を受けるにあたって、売った金額より買い換えた金額の方が多いときは、売った金額に課税割合を乗じた額を収入金額として譲渡所得の計算を行ないます
売った金額より買い換えた金額の方が少ないときは、その差額と買い換えた金額に課税割合を掛けた額との合計額を収入金額として譲渡所得の計算を行ないます。これらの場合の課税割合は20%です。

例:長期所有の事業用資産からの買換え
通常、事業用に使用している土地や建物を売った場合、売却によって得た所得は「譲渡所得」になり所得税、住民税が課税されます。
しかし、この特例を利用すれば、買換えた金額(売却金額が上限)の80%が税金の計算上、売却しなかったものと見なされます。
この特例を利用すれば、郊外の農地や貸地などの収益性の低い土地を売却して、アパートなどの収益性の高い不動産に買換えることによって、以下のメリットが期待できます。
  1. 収益性が高くなる
  2. 譲渡所得を軽減できる
  3. 相続税において小規模宅地などの減税を有効に使うことができる